到4月2日，大部分上市房企现已发表2023年财报。了解头部房企的利润表、现金流量表及财物负债表这三张重要报表，对企业管理、职业开展以及出资者都至关重要。

  参阅上市房企发表的标志性财政指数改变曲线来看，作者觉得，开发商正摒弃靠“旧三高”（高杠杆、高负债、高周转）形式拼规划，从重财物开发制作为主的单一形式，向构建开发、运营、服务多元化新形式转型，在此过程中，有三大改变值得等待。

  榜首，开发事务利润率水平回归理性，多元化事务步入收获期，开发商由赚快钱大钱，转向赚慢钱小钱，赚可继续的钱。

  若以职业近10年ROE（净财物收益率）平均值改变曲线来看，该数据处于高位时曾一度挨近12%，现在则降至3%左右，单个头部房企ROE也从超越20%降至约5%。当然，这种改变背面，是供求关系等多种要素一起发生效果所造成的。跟着城市化率、人口等要素改变，开发商场规划下行，压力之下，部分头部房企的归纳毛利率已从高光时刻的30%以上降至2023年的15%左右。但这不意味着未来不会反弹。

  久远来看，在新的商场框架下，房地产比拼会从“规划”转向“质量”，未来几年职业归纳毛利率有望逐渐康复到20%以上。当然，康复需求一些时刻，并不会一蹴即至，房企要有清醒的知道，需由以重财物为主向“轻重结合”转型。一是要在开发根本盘上精准出资，二是多元化事务要创收。

  到2023年末，以万科、龙湖集团及绿城我国为代表，房企在物管、商业、代建等运营性事务上的收入及净利润都有明显进步，龙湖集团乃至将未来几年内开发及运营性事务收入方针定为“五五开”。此外，百强房企非房地产住所开发事务也多步入收获期，为流动性趋紧的房企供给更多安稳现金流。

  谋开展的条件是先“活下来”。与依靠融资现金流，忽视运营性现金流，以高负债形式驱动开展的曩昔比较，现在上市房企安全意识大幅度的进步，确保运营性现金流是榜首要务。为此，开发商正进行许多尽力。

  一是增厚运营事务回款规划，完结“有回款的出售”，详细施行途径主要有四种：与金融机构协作，推出多种灵敏付款方法，加速购房者付出节奏；捉住方针窗口期，强化去化率较高城市的抢收现金才能；加大流动性较低的大宗财物变现力度；重视运营性物业运营质量，进步该事务发生的正向现金流规划，靠内生动力去驱动开展。二是尽力拓展融资途径，完结合理融资性现金流入。比方，一改曩昔总对总融资形式，转向项目制，或许经过上市主体发行债券、寻求大股东供给流动性支撑等。三是缩短出资，削减相关本钱开销。比方，在拿地力度和总量上遵循“以销定支”“以销定投”战略，力求下降融资本钱。

  在房地产粗豪式开展年代，即使不计入表外负债，不少A股房企除掉预收款后的财物负债率仍超越80%红线。彼时，千亿元级房企的现金短债比低于1倍者亦有，可见防危险才能缺乏。

  在标本兼治化解房地产危险的方针之下，要统筹做好开展和安全两手抓的作业，有序压降负债规划，继续优化债款结构，助力企业回归良性开展。自“三条红线”施行以来，职业融资形式改变，近三年来很多房企压降有息负债规划。以财政稳健的民营房企龙湖集团为例，2023年，公司有息负债从2080亿元降到1926亿元，下降了154亿元。其他已发表2023年财物负债表的房企中，合生创展等多家企业有息负债规划也都下降了百亿元以上。“众人拾柴火焰高”，这极大改进了职业财物负债表。

  当然，房地产危险商场化出清，不是一朝一夕能完结的。从头部上市房企的“三张报表”，已可窥见房地产转型的向好改变。未来，上市房企仍需坚持战略定力，寻觅合适本身的开展之路，交出让出资者、股东及相关各方更为满足的“答卷”，助力职业加速步入健康开展新阶段。

  开发事务利润率水平回归理性，多元化事务步入收获期，开发商由赚快钱大钱，转向赚慢钱小钱，赚可继续的钱。